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Loi ALUR : contrat de location et encadrement des loyers au 1er août 2015

Publié le : 31/07/2015 31 juillet juil. 07 2015
Baux d’habitation

Ensuite de la parution des derniers décrets et arrêtés, le nouveau dispositif issu de la loi ALUR pour la conclusion des locations à usages d’habitation principale (nues ou meublées) sera effectif à compter du 1er août 2015.
 
 
1.  Conclusions des contrats :
 
Pour ce qui est de la conclusion des locations, le bail doit obligatoirement être conclu selon un contrat type (Art. 3 loi du 6 juillet 1989).
 
Le décret N° 2015-587 du 29 mai 2015 fournissant deux modèles de contrat type (meublé et non meublé).
 
Il devra obligatoirement être annexé au contrat de location :
  • notice d’information du locataire telle que résultant de l’arrêté du 29 mai 2015 ;
  • extrait du règlement de copropriété ;
  • dossier complet des diagnostics techniques comprenant (Art. 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) :
      DPE, ERMNTS, CREP, amiante, état des installations eau, gaz et électricité (en attente du décret) ;
  • (le cas échéant) autorisation préalable de mise en location ;
  • (le cas échéant) référence comparative de loyer s’il a été réévalué parce que le précédent était manifestement sous-évalué (décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 & décret n° 90-780 du 31 aout 1990 dans sa version consolidée).
 
 
A défaut de mention dans le contrat de location de la surface habitable, du loyer de référence et du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le nouveau locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter ces informations sur l’acte dans un délai d’un mois. A défaut pour le bailleur d’avoir rectifié l’acte dans ce délai, le locataire peut dans un délai de 3 mois saisir le Tribunal d’une demande de diminution de loyer (Art. 3 in fine, loi du 6 juillet 1989).
 
Le nouveau dispositif prévoit également que si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut agir en diminution du loyer proportionnellement à la différence constatée (Art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
 
 
2.   Fixation du loyer :
 
Le dispositif d’encadrement de la fixation du loyer initial entrera également en vigueur à PARIS à compter du 1er août 2015 ensuite de l’arrêté N° 2015-167-007 signé le 25 juin 2015.
 
Le nouveau dispositif prévoit la fixation d’un loyer « de base » (Art. 17 II A de la loi du 6 juillet 1989) qui ne peut en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré (correspondant à un loyer plafond), auquel peut s’ajouter à certaines conditions un « complément » de loyer (Art. 17 II B de la loi du 6 juillet 1989).
 
-  Loyer de base (Art. 17 II A de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014):
 
→ Soit le logement n’a jamais été loué ou est vacant depuis plus de 18 mois :
 
Le loyer est librement fixé par les parties, mais ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) qui constitue le loyer plafond (fixé par l’arrêté N° 2015-167-007 signé le 25 juin 2015).
 
→ Soit le logement était précédemment loué avec un départ du locataire dans les 18 mois précédant la date du nouveau bail :
 
Le loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (décret N° 2014-854 du 30 juillet 2014).
 
 
Toutefois, le loyer appliqué au précédent locataire :
 
1. Peut être augmenté de la variation des indices de références des loyers IRL (sauf s’il l’a déjà été au cours de l’année précédant la conclusion du nouveau bail).
 
2.  Peut être réévalué (toujours dans la limite du loyer plafond), lorsque :
 
- le précédent loyer était manifestement sous-évalué :
 
La hausse en résultant ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le dernier loyer appliqué au précédent locataire et le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
 
- le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire, ou si le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
 
Les travaux doivent être soit des travaux de mise aux normes, soit des travaux d’amélioration.
 
La hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15% du coût réel des travaux (toujours dans la limite du loyer plafond), sauf si les travaux d’amélioration ont été réalisés dans les 6 mois précédant la location du nouveau bail : si le montant de ces travaux est supérieur à 50% du dernier loyer en principal, le nouveau loyer pourra être fixé au loyer plafond (loyer de référence majoré).
 
 
Si le loyer fixé dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire pourra alors agir en diminution du loyer (art. 17-II A de la loi du 6 juillet 1989).
 
L’action pourra être introduite à tout moment au cours du bail, le texte ne prévoyant pas de conditions de délais, le locataire pouvant solliciter la restitution d’un trop perçu dans la limite de la prescription applicable qui est de 3 ans (Art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
 
 
-  Complément de loyer (Art. 17 II B de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2015-650 du 10 juin 2015):
 
A ce loyer de base, un complément de loyer peut être appliqué pour les logements présentant certaines caractéristiques de localisation et de confort.
 
Ces caractéristiques doivent être appréciées « par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique » et peuvent être pris en compte lorsque (décret N° 2015-650 du 10 juin 2015) :
 
  • elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur ;
  • elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou de la contribution du locataire (travaux d’économie d’énergie) (art. 23 et 23-1 loi du 6 juillet 1989).
 
 
Le locataire peut contester le complément de loyer devant la Commission de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. Il dispose d’un nouveau délai de trois mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge (Art. 17-II B loi du 6 juillet 1989).
 
En cas de contestation, il appartient au bailleur de prouver que le logement présente bien des caractéristiques de localisation ou de conforts particulières par comparaison avec des logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique.
 
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